Maciej Pałac przeanalizował nasz wywiad z Maciejem Łobosem i zarzucił architektowi, że zamiast neutralnej diagnozy miasta przedstawił obronę konkretnej wizji inwestycyjnej. Pisał też o wcześniejszej współpracy pracowni MWM Architekci z Resovia Residence oraz braku szczegółowych analiz – ruchu, zieleni i infrastruktury. Teraz architekt odpowiada na zarzuty.
Spis treści:
Maciej Łobos uważa, że część jego wypowiedzi została wyrwana z szerszego kontekstu, a publicystycznego wywiadu nie można traktować jak kompletnej dokumentacji inwestycji. Oto co napisał:
Miasto potrzebuje równowagi, a nie paraliżu
Pan Maciej – Pałac Spraw Miejskich – był łaskaw odnieść się do mojego wywiadu dla portalu ToRzeszów. Zrobił to w sposób kulturalny i grzeczny, więc w przeciwieństwie do rozmaitych internetowych krzykaczy zasługuje na uczciwą, chociaż z konieczności zbyt krótką odpowiedź.
Wywiad nie jest raportem ani analizą techniczną
Zacznijmy od sprawy podstawowej: wywiad to nie miejsce i czas na szczegółowe rozważania prawne czy techniczne. To nie raport oddziaływania inwestycji na środowisko, analiza komunikacyjna czy prawna, tylko forma publicystyki i jako taka jest siłą rzeczy skupiona na ogólnikach. Niespełna 30-minutowa rozmowa o kierunkach rozwoju Rzeszowa ledwo dotknęła problemów, o jakich powinno się w mieście rozmawiać. „Klikalność” pokazuje zresztą, że sprawa ma bardzo niski priorytet dla mieszkańców i interesuje się nią w porywach może kilkaset osób.
Clickbaitowe zdanie „Balcerek musi zostać zniszczony” to świadoma parafraza słów Katona Starszego dotyczących ówczesnej Kartaginy. W rozmowie jasno sprecyzowałem, że chodzi o Balcerka „w obecnej formie” – a nie o likwidację handlu jako takiego, wyrzucenie kupców czy zastąpienie targowiska zwykłym blokiem. Uważam, że obecny sposób zagospodarowania jednego z ważniejszych terenów w centrum Rzeszowa wyczerpał swoje możliwości i wymaga zasadniczej zmiany, o czym zresztą wiedzą sami kupcy.
Wywiad może uświadomić istnienie problemu, przedstawić stanowisko czy zainicjować debatę. Nie zastąpi jednak pracy i dokumentacji wymaganej w procesie planistycznym i inwestycyjnym.
Autor polemiki sporządził długą listę materiałów, których nie przedstawiłem: analiz ruchu, parkingów, szkół, infrastruktury technicznej, zieleni, retencji, wycen i wariantów zagospodarowania itp. Z tego zestawienia wynika wyłącznie, że takich dokumentów nie omawialiśmy podczas wywiadu. Nie wynika natomiast, że uznałem je za zbędne albo że można je pominąć przed podjęciem wiążących decyzji.
To pomieszanie dwóch różnych spraw: publicystycznej dyskusji o kierunku rozwoju miasta oraz formalnego procesu przygotowania konkretnej inwestycji.
Nie występuję jako rzecznik inwestora
Nigdy nie ukrywałem, że Resovia Residence była klientem MWM Architekci przy projekcie w rejonie PCLA. Od kilku lat już nie współpracujemy, chociaż nadal mamy koleżeńskie relacje. Powiedziałem również wyraźnie, że nie uczestniczę w negocjacjach dotyczących zamiany gruntów i nie znam szczegółowych warunków proponowanego porozumienia.
MWM Architekci nie jest też autorem koncepcji zabudowy placu Balcerowicza, a ja nie występuję jako pełnomocnik ani rzecznik inwestora.
Wcześniejsza relacja zawodowa jest informacją istotną dla odbiorców – i nikt tego nie ukrywa. Nie jest jednak argumentem unieważniającym wszystko, co mówię. Można kwestionować moje oceny, ale należy odnosić się do ich treści, a nie próbować odebrać mi prawa do zabierania głosu dlatego, że znam inwestora. Przez 30 lat pracy zawodowej zdążyłem mieć relacje biznesowe z połową miasta i trudno to uznać za powód do podważania moich argumentów.
Finansowanie opracowania przez inwestora również nie czyni go automatycznie niewiarygodnym. O jakości projektu decydują jego założenia, metodologia oraz skutki przestrzenne i ekonomiczne. Zadaniem miasta jest je ocenić, negocjować, żądać zmian albo propozycję odrzucić.
W wywiadzie mówiłem o infrastrukturze
W polemice napisano, że koncentruję się na możliwościach zabudowy, pomijając komunikację, zieleń i infrastrukturę. Tymczasem znaczną część rozmowy poświęciłem właśnie tym zagadnieniom, posługując się przykładem projektu przy ulicy Torowej, w który MWM jest rzeczywiście zaangażowane.
Mówiłem między innymi o:
- wykorzystaniu ZPI do negocjowania udziału inwestora w realizacji infrastruktury publicznej;
- projektowaniu układu drogowego, zieleni oraz infrastruktury technicznej;
- konieczności rozpoczynania planowania od „kręgosłupa” komunikacyjnego i sieci;
- obejmowaniu masterplanem obszaru znacznie większego niż działka klienta;
- odejściu od projektowania według zasady: „moja działka, a reszta mnie nie interesuje”.
W przypadku ulicy Torowej opracowaliśmy koncepcję obejmującą również grunty, których nasz klient nie posiada i które nie były objęte jego ZPI. Zrobiliśmy to właśnie po to, aby sprawdzić, jak może funkcjonować większy fragment miasta: z drogami, zielenią, mediami i kolejnymi kwartałami zabudowy.
Twierdzenie, że pomijam infrastrukturę, jest więc nie tyle oceną mojej wypowiedzi, ile pominięciem istotnej części wywiadu.
Oczywiście analiza ruchu nie może ograniczać się do policzenia samochodów przyszłych mieszkańców. Powinna porównywać stan istniejący z projektowanym, uwzględniać obecny ruch generowany przez targowisko, transport publiczny, ruch pieszy i rowerowy oraz koszty wariantu alternatywnego – dalszego rozpraszania zabudowy na obrzeżach.
Brak ogólnomiejskich analiz systemowych nie powinien bezterminowo paraliżować planowania. Każda konkretna inwestycja musi jednak przejść analizy odpowiednie do jej skali i oddziaływania.
Nie mówiłem o maksymalnej zabudowie Balcerka
Autor polemiki przedstawia fałszywą alternatywę: pozostawienie obecnego targowiska albo jego zastąpienie „maksymalną zabudową mieszkaniowo-usługową”.
Nigdy nie użyłem pojęcia „maksymalnej zabudowy”. Powiedziałem, że śródmiejski teren powinien zostać uporządkowany i włączony w normalną tkankę miasta. Jaka dokładnie powinna być jego intensywność, wysokość i forma – to przedmiot analiz, projektowania, negocjacji oraz decyzji miasta.
Co więcej, większość alternatyw wymienionych w polemice znajduje się już w publicznie przedstawionej koncepcji. Przewidziano w niej:
- zachowanie funkcji targowej i budowę hali dla kupców;
- otwarty, zadaszony pasaż ze stoiskami;
- lokale gastronomiczne i taras od strony alei Cieplińskiego;
- około 60 mieszkań – nie „kolejne setki”;
- zróżnicowanie wysokości do około 15 i 30 metrów;
- dwie kondygnacje garażu na około 110 samochodów;
- dodatkowe miejsca postojowe przed budynkami.
Podczas komisji Rady Miasta omawiano cztery scenariusze przyszłości targowiska, a pierwotną bryłę od strony zabytkowej poczty obniżono w reakcji na zgłoszone uwagi. Koncepcja została przedstawiona jako szkic urbanistyczny przeznaczony do dalszego dopracowania, a nie projekt ostateczny.
Można uważać, że te rozwiązania są niewystarczające. Można domagać się lepszej architektury, większej ilości zieleni, innych proporcji zabudowy albo mocniejszych gwarancji dla kupców. Nie można jednak uczciwie twierdzić, że przedstawiono zwykły blok, zlikwidowano handel i całkowicie zignorowano dotychczasowych użytkowników targowiska.
Żeby było jasne: przedstawiona koncepcja nie zwala mnie z nóg. Uważam, że można to było zrobić dużo lepiej. Być może to wynik zbytniej uległości warszawskiego architekta wobec presji różnych rzeszowskich ekspertów, co poskutkowało brakiem spójności – wielbłąd to koń zaprojektowany przez komisję. Bronię jednak potrzeby przekształcenia tego terenu, a nie konkretnej propozycji.
Dogęszczanie nie oznacza zgody na każdy budynek
Dogęszczanie miasta oznacza, że w pierwszej kolejności wykorzystujemy tereny już uzbrojone i dobrze skomunikowane – posiadające ulice, sieci, transport publiczny, szkoły oraz usługi. Dopiero później powinniśmy zajmować kolejne obszary na obrzeżach, wymagające budowy całej infrastruktury od początku. Taki model ogranicza koszty rozwoju miasta, skraca codzienne podróże i przeciwdziała rozlewaniu się przedmieść.
To, że w Rzeszowie do tej pory, np. na Dworzysku, robiono na odwrót, nie oznacza, że nadal mamy brnąć w te absurdy tylko dlatego, że kilku internetowych trolli, którzy nie mają o niczym pojęcia, rozpisuje się o tym, że miasto trzeba budować… poza miastem.
Nie oznacza to, że każdy budynek w centrum jest automatycznie dobry. Zabudowa śródmiejska może być zbyt wysoka, nadmiernie intensywna, źle obsługiwana komunikacyjnie albo po prostu brzydka. Ryzyko popełnienia błędu nie może jednak usprawiedliwiać bezterminowego braku decyzji. Zaniechanie też generuje koszty przestrzenne, społeczne i ekonomiczne.
Pamiętam dyskusje z 2004 roku, kiedy zapowiadano, że Galeria Rzeszów sparaliżuje komunikacyjnie i zniszczy centrum miasta. Tak się nie stało. Nie dowodzi to, że każda obawa mieszkańców jest bezpodstawna. Pokazuje natomiast, że samo użycie słów „katastrofa”, „paraliż” i „betonoza” nie zastępuje analizy.
Miasto musi równoważyć różne interesy
Moja zasadnicza teza była przy tym dokładnie odwrotna od przypisywanej mi przez autora polemiki. W wywiadzie mówiłem o trzech nakładających się warstwach interesów: mieszkańców, biznesu oraz osób przyjezdnych – pracowników, studentów i turystów. Zadaniem władz miasta jest ich równoważenie, a nie bezwarunkowe faworyzowanie którejkolwiek strony. Nie przedstawiałem więc interesu inwestora jako jedynego czynnika, jaki należy brać pod uwagę.
Można krytykować koncepcję Balcerka, domagać się jawnych wycen, analiz komunikacyjnych, zabezpieczeń dla kupców, lepszej przestrzeni publicznej albo innej architektury. Nie wynika z tego jednak, że każda propozycja przedstawiona jako „społeczna” jest automatycznie racjonalna, wykonalna i korzystna ekonomicznie.
Kontrola społeczna powinna polegać na sprawdzaniu faktów, zadawaniu trudnych pytań i przedstawianiu możliwych do realizacji alternatyw. Atrakcyjna wizualizacja – w tym wypadku akurat niezbyt – i poparcie części opinii publicznej nie zastępują analizy urbanistycznej, technicznej, własnościowej, prawnej i ekonomicznej.
Jeżeli wymagamy takich danych od inwestora – i słusznie – musimy ich wymagać również od autorów rozwiązań konkurencyjnych. W przeciwnym razie inwestor przedstawia dokumentację i ponosi odpowiedzialność za skutki, natomiast jego przeciwnicy przedstawiają pobożne życzenia i nie odpowiadają za nic.
Wieża musi mieć funkcję i źródło finansowania
Wypowiedź o kawie i kebabie była publicystyczną ilustracją skali problemu, a nie analizą finansową.
Autor polemiki wymienia dotacje, partnerstwo publiczno-prywatne, reklamę, funkcje komercyjne i wpływ wieży na atrakcyjność osiedla. Tyle że wymienienie potencjalnych źródeł finansowania nie jest jeszcze modelem biznesowym.
Dotacja nie likwiduje kosztu – przenosi go na inny podmiot, czyli zazwyczaj na ogół społeczeństwa. Partnerstwo publiczno-prywatne również wymaga przychodów albo zobowiązań strony publicznej. Wartość promocyjna nie płaci sama z siebie za ekspertyzy, adaptację, bezpieczeństwo pożarowe, obsługę i wieloletnie utrzymanie obiektu.
Prywatna własność nie wyklucza ochrony konserwatorskiej, jeżeli istnieją ku temu ustawowe przesłanki. Taka ochrona nie rozwiązuje jednak problemu przyszłej funkcji i finansowania. Jeżeli wieża ma zostać zachowana i przeznaczona na cele publiczne, potrzebne jest określenie jej rzeczywistego stanu technicznego, kosztów adaptacji, programu użytkowego, prognozy frekwencji oraz wiarygodnego źródła utrzymania. To wszystko wymaga pieniędzy, które nie biorą się z bankomatu.
Jeśli istnieje grupa osób, która widzi realne szanse na utrzymanie wieży, niech ją po prostu kupi od obecnego właściciela, zaadaptuje na nowe cele i czerpie z tego korzyści. To, że ktoś ma jakieś pomysły, nie może automatycznie tworzyć wieloletniego zobowiązania po stronie właściciela albo miasta.
Do kogo odnosiło się słowo „szaleńcy”
Mówiąc o szaleńcach, nie odnosiłem tego określenia do każdego mieszkańca, który pyta o korki, zieleń, wysokość zabudowy czy warunki zamiany działek. Takie pytania są całkowicie uzasadnione.
Odnosiłem się do postawy, w której ktoś formułuje kosztowne żądania dotyczące cudzej własności lub publicznych pieniędzy, nie przedstawiając ich konsekwencji, szczególnie gdy robi to w celu uzyskania politycznego zainteresowania. To prawdziwa plaga, która niszczy kraj i miasto. I albo to są szaleńcy – można by użyć ostrzejszych określeń – albo sabotażyści. W obu przypadkach należy ich powstrzymać, zanim doprowadzą do katastrofy.
Można spierać się o użyte słowo. Nie można natomiast udawać, że problem nie istnieje. Prawo do protestu nie oznacza zwolnienia z odpowiedzialności za treść proponowanych rozwiązań i ich długotrwałe skutki.
O zieleni trzeba rozmawiać na podstawie danych
Twierdzenie, że Rzeszów cierpi na deficyt zieleni, wymaga znacznie poważniejszych dowodów niż powtarzanie hasła o „betonozie”.
Badanie Instytutu Rozwoju Miast i Regionów wykazało, że w 2019 roku zieleń wysokiej jakości zajmowała 5631 ha, czyli 46,8 proc. ówczesnej powierzchni miasta. Jednocześnie 77,9 proc. mieszkańców miało teren zieleni większy niż hektar w zasięgu pięciominutowego spaceru. Był to najlepszy wynik dostępności spośród 38 przebadanych polskich miast.
Z kolei dane GUS przytoczone w miejskim Programie Ochrony Środowiska wskazują, że szeroko rozumiane tereny zieleni zajmowały w 2023 roku 15,82 proc. powierzchni Rzeszowa. To inna metodologia, dlatego tych wartości nie należy bezpośrednio ze sobą porównywać.
Pytanie brzmi: ile zdaniem osób piszących o braku zieleni i betonozie byłoby wystarczająco, aby je usatysfakcjonować?
Dane te nie oznaczają, że każdą działkę można zabudować ani że zieleń na terenie konkretnej inwestycji nie ma znaczenia. Każdy projekt powinien wykazać odpowiednią powierzchnię biologicznie czynną, retencję, ochronę wartościowych drzew i wpływ na lokalny mikroklimat.
Oznaczają natomiast, że o rzeczywistych problemach zieleni trzeba rozmawiać precyzyjnie – w odniesieniu do konkretnej lokalizacji i przy użyciu porównywalnych danych.
Dokumenty inwestora powinny zostać upublicznione
Według publicznego oświadczenia inwestora wyceny nieruchomości przygotowali rzeczoznawcy wyłonieni przez miasto, propozycja obejmowała około 1000 mkw. nowej powierzchni handlowej dla kupców, a inwestor miał sfinansować targowisko tymczasowe. Są to twierdzenia inwestora, więc powinny zostać zweryfikowane na podstawie dokumentów i upublicznione. Nie należy jednak z góry zakładać, że operaty i zabezpieczenia nie istnieją.
Identycznych standardów należy wymagać od koncepcji konkurencyjnych: realnego budżetu, zakresu prac, zgodności technicznej, możliwości prawnych, kosztów późniejszego utrzymania oraz odpowiedzialności za skutki zablokowania porozumienia.
Sprzeciw nie może kończyć rozmowy
Największą słabością przedstawionej krytyki nie jest to, że deklaruje obronę interesu mieszkańców. Problem polega na tym, że pomija te fragmenty wywiadu, w których mówiłem o infrastrukturze, zieleni, negocjacjach z miastem, szerszym masterplanie i konieczności równoważenia interesów.
Nie bronię prawa jakiegokolwiek inwestora do narzucania miastu swojej woli. Bronię prawa miasta do rozwoju i obowiązku poszukiwania rozwiązań, które będą jednocześnie dobre przestrzennie, społecznie potrzebne i ekonomicznie wykonalne.
Debata o mieście jest konieczna. Nie może jednak wyglądać tak, że samo zgłoszenie sprzeciwu kończy rozmowę, każda inwestycja z udziałem prywatnego kapitału zostaje uznana za podejrzaną, a każda wizja przedstawiona jako „społeczna” zostaje zwolniona z rachunku kosztów.
To nie jest żadna troska o miasto, tylko droga do inwestycyjnego paraliżu i jego upadku.
Zachęcamy do obejrzenia całego wywiadu z Maciejem Łobosem na kanale toRzeszow na YouTube i podzielenia się własną opinią w komentarzach.
