W naszych mediach społecznościowych nie milkną echa wywiadu z Maciejem Łobosem, architektem i wspólnikiem pracowni MWM Architekci, który 20 lipca opublikowaliśmy na kanale ToRzeszów w serwisie YouTube. Rozmowa dotyczyła głównie urbanistyki Rzeszowa i zintegrowanych planów inwestycyjnych, które mają pomóc w uporządkowaniu chaosu planistycznego w mieście. Wypowiedzi Macieja Łobosa szczegółowo przeanalizował Maciej Pałac.
Spis treści:
Dlaczego wziąłem wywiad Pana Macieja pod analizę
Przede wszystkim dlatego, że chciałem przełożyć go na prostszy język, bardziej zrozumiały dla odbiorców. Zdaję sobie sprawę, że wypowiedzi dotyczące m.in. Balcerka, w tym sformułowanie o jego „zniszczeniu”, nie miały być rozumiane dosłownie. Sam pan Maciej później doprecyzował, że nie chodziło o fizyczne zniszczenie miejsca, lecz o coś znacznie szerszego.
Moją intencją było jedynie zwrócenie uwagi na to, o czym mówię od dawna – nie każdy odbiorca odczyta przekaz dokładnie tak, jak zamierzał autor wypowiedzi. Właśnie dlatego uważam, że warto przygotowywać takie analizy i tłumaczyć pewne kwestie prostszym językiem. Czasami pozwala to pokazać, że ktoś zrozumiał wypowiedź inaczej, niż zamierzał jej autor, a następnie wspólnie wyjaśnić, o co naprawdę chodziło.
Doskonale rozumiem, co pan Maciej chciał przekazać. Wiem również, że część użytych sformułowań czy nagłówków miała zwrócić uwagę odbiorców. Moja analiza nie miała na celu podważania jego stanowiska, lecz pokazanie, jak taki przekaz może zostać odebrany przez różne osoby.
Uważam, że powinniśmy potrafić prowadzić merytoryczną dyskusję z wzajemnym szacunkiem, nawet jeśli różnimy się sposobem przedstawiania swoich poglądów. Zresztą ta wymiana zdań pokazała, że w kwestii przyszłości Balcerka nasze spojrzenie jest w dużej mierze podobne. Różnimy się przede wszystkim formą przekazu, a nie samym kierunkiem myślenia.
Na koniec jeszcze jedna kwestia. Ponieważ to pytanie pojawia się wyjątkowo często: tak, robię zakupy na Balcerku. Bywam tam regularnie, średnio dwa razy w tygodniu. Myślę, że to ostatecznie rozwiewa wszelkie wątpliwości osób, które w komentarzach pytają, czy w ogóle korzystam z tego miejsca.
Wywiad z Maciejem Łobosem, architektem i wspólnikiem pracowni MWM Architekci, jest interesujący jako prezentacja stanowiska środowiska projektowego i inwestycyjnego. Nie powinien być jednak przedstawiany jako bezstronna, ekspercka diagnoza sytuacji.
Najważniejszym problemem jest to, że rozmówca nie występuje wyłącznie jako niezależny komentator urbanistyki. Sam przyznaje, że Resovia Residence była klientem jego pracowni przy projekcie w rejonie stadionu, a także że zna kulisy rozważanych przez inwestora lokalizacji. Jednocześnie bardzo zdecydowanie opowiada się za rozwiązaniem korzystnym dla tego samego inwestora: zamianą gruntów i zabudową placu Balcerowicza
To nie oznacza automatycznie, że wszystkie jego argumenty są fałszywe. Oznacza jednak, że jego wypowiedzi powinny być oceniane jako głos strony mającej zawodowe relacje z uczestnikiem sporu, a nie jako neutralna ekspertyza.
Rzetelność wymagałaby jasnego i wyraźnego zaznaczenia tego konfliktu interesów już na początku rozmowy. Widz powinien wiedzieć, że osoba oceniająca zasadność inwestycji współpracowała z podmiotem zainteresowanym jej realizacją.
Ekspert nie przedstawił pełnej analizy, tylko własne przekonanie
W wywiadzie wielokrotnie pojawiają się zdecydowane twierdzenia, ale brakuje danych, na podstawie których można byłoby je zweryfikować.
Słyszymy między innymi, że:
- Balcerek „musi zostać zniszczony”;
- zabudowanie terenu jest konieczne;
- pomysły alternatywne są „szkodliwe”;
- utrzymanie wieży jest ekonomicznie bezsensowne;
- w Rzeszowie nie brakuje zieleni;
- osoby sprzeciwiające się inwestycjom są „szaleńcami”;
- istnieje „absurdalny amok” blokowania inwestycji.
Nie otrzymujemy natomiast:
- analizy natężenia ruchu;
- prognozy liczby nowych samochodów;
- oceny przepustowości ulic;
- analizy miejsc parkingowych;
- danych o obciążeniu szkół, przedszkoli i usług publicznych;
- wyliczeń dotyczących infrastruktury technicznej;
- bilansu powierzchni biologicznie czynnej;
- niezależnej wyceny gruntów;
- pełnej analizy skutków proponowanej zamiany dla miasta;
- wariantowego porównania innych sposobów zagospodarowania terenu.
Bez tych elementów nie mamy do czynienia z kompletną analizą urbanistyczną. Mamy do czynienia z opinią człowieka, który zdecydowanie preferuje jeden model rozwoju miasta.
Więcej zabudowy nie zawsze oznacza lepsze miasto
Maciej Łobos przedstawia spór w bardzo uproszczony sposób: albo zabudujemy centrum, albo wypychamy mieszkańców na obrzeża, na przykład do Budziwoja, skazując ich na wielogodzinne korki.
To fałszywa alternatywa.
Pomiędzy pozostawieniem zaniedbanego targowiska a maksymalną zabudową mieszkaniowo-usługową istnieje wiele innych możliwości:
- zabudowa o mniejszej intensywności;
- połączenie funkcji handlowej, usługowej, społecznej i mieszkaniowej;
- miejska hala targowa;
- plac publiczny z uporządkowanym handlem;
- zabudowa etapowa;
- ograniczenie wysokości i liczby mieszkań;
- większy udział zieleni;
- stworzenie przestrzeni publicznej odpowiadającej również na potrzeby obecnych kupców i mieszkańców.
Dobre planowanie nie polega na wyborze pomiędzy chaosem a blokiem. Polega na znalezieniu rozwiązania, które uwzględni komunikację, klimat, usługi publiczne, lokalną społeczność, ekonomię miasta i jakość przestrzeni.
Dogęszczanie ma sens tylko do granicy wydolności infrastruktury
Sama idea miasta zwartego i piętnastominutowego może być wartościowa. Nie oznacza jednak, że każda nowa zabudowa w centrum jest automatycznie dobra.
Miasto piętnastominutowe nie polega na tym, że w dowolnym miejscu stawia się kolejne setki mieszkań. Polega na tym, że mieszkańcy mają w zasięgu krótkiego spaceru lub przejazdu:
- szkoły;
- przedszkola;
- sklepy;
- usługi;
- transport publiczny;
- tereny zielone;
- miejsca pracy;
- opiekę zdrowotną;
- przestrzenie rekreacyjne.
Jeżeli powstają mieszkania, ale nie zwiększa się przepustowości transportu publicznego, nie tworzy się nowych szkół, nie zabezpiecza terenów zielonych i nie rozwiązuje problemu ruchu, nie powstaje miasto piętnastominutowe. Powstaje gęstsze osiedle z tymi samymi problemami infrastrukturalnymi.
Rzeszów już dziś doświadcza dużego obciążenia komunikacyjnego. Dlatego przed kolejną dużą inwestycją powinno się przedstawić nie hasła o rozwoju, lecz konkretne analizy:
- ile mieszkań powstanie;
- ilu nowych mieszkańców pojawi się w tej części miasta;
- ile dodatkowych podróży samochodem zostanie wygenerowanych;
- jakie skrzyżowania przejmą ruch;
- gdzie znajdą się miejsca parkingowe;
- jak inwestycja wpłynie na komunikację miejską;
- czy infrastruktura społeczna jest na to przygotowana.
Bez takich informacji stwierdzenie, że zabudowa jest po prostu „konieczna”, jest przedwczesne.
Nie można krytykować chaosu, a następnie ignorować skutków intensyfikacji
Rozmówca trafnie zauważa, że Rzeszów przez lata cierpiał z powodu chaosu planistycznego. Jednocześnie proponowane przez niego rozwiązania są przedstawiane głównie z perspektywy możliwości zabudowania kolejnych terenów.
Tymczasem chaos urbanistyczny nie wynika wyłącznie z braku budynków. Może również wynikać z:
- nadmiernej intensywności zabudowy;
- niedopasowania skali budynków do otoczenia;
- braku infrastruktury;
- zbyt małej powierzchni biologicznie czynnej;
- dominacji samochodów;
- braku przestrzeni publicznych;
- przypadkowego lokalizowania wysokościowców;
- podporządkowania planowania wartości nieruchomości.
Samo przygotowanie atrakcyjnej wizualizacji lub szerokiego masterplanu nie gwarantuje, że inwestycja będzie korzystna dla mieszkańców.
Masterplan przygotowany na zlecenie inwestora pozostaje opracowaniem finansowanym przez inwestora. Może być profesjonalny, ale jego pierwotnym zadaniem jest umożliwienie realizacji inwestycji. Nie zastępuje niezależnej analizy miejskiej ani konsultacji społecznych.
Emocjonalny język zastępuje argumenty
Największym problemem rozmowy jest język używany wobec osób mających inne zdanie.
Padają określenia: „szaleńcy”, „absurdalny amok”, „Bangladesz”, „slumsy”, „wioska Galów”, „deweloper to zło wcielone”, czy „Balcerek musi zostać zniszczony”.
Taki język nie służy spokojnej rozmowie o mieście. Jego funkcją jest ośmieszenie przeciwników, zanim ich argumenty zostaną przedstawione. Zamiast odpowiedzieć na pytania mieszkańców dotyczące: korków, wysokości zabudowy, zieleni, kosztów, własności publicznej, warunków zamiany, interesu kupców, jakości przestrzeni, rozmówca przedstawia krytyków jako osoby irracjonalne, emocjonalne lub politycznie motywowane.
To klasyczna technika dyskredytowania rozmówcy, a nie obalania jego argumentów. Zamiast wykazać, że konkretne zarzuty są nieprawdziwe, podważa się rozsądek osób, które je zgłaszają.
Krytycy inwestycji nie muszą być przeciwnikami rozwoju
W wywiadzie sprzeciw wobec konkretnego projektu jest często utożsamiany ze sprzeciwem wobec całego rozwoju miasta. To poważne uproszczenie.
Można jednocześnie:
- popierać rewitalizację Balcerka;
- uważać obecną formę targowiska za wymagającą zmiany;
- popierać rozwój centrum;
- uznawać potrzebę uporządkowania terenu;
- być przeciwnym konkretnym warunkom zamiany;
- oczekiwać niższej zabudowy;
- domagać się jawnych negocjacji;
- żądać analizy komunikacyjnej;
- chcieć ochrony kupców;
- oczekiwać konkursu urbanistycznego.
Nie jest to „amok blokowania inwestycji”. To normalna kontrola społeczna nad decyzjami dotyczącymi miejskiej przestrzeni.
Problemem nie jest sama współpraca z deweloperem, lecz brak dystansu
Architekt ma prawo pracować dla dewelopera. Deweloper ma prawo przedstawiać swoje projekty. Problem pojawia się wtedy, gdy osoba zawodowo związana z inwestorem występuje jako bezstronny komentator i jednocześnie:
- uznaje rozwiązanie korzystne dla inwestora za właściwie jedyne racjonalne;
- nazywa alternatywne pomysły szkodliwymi;
- dyskredytuje przeciwników;
- podważa ich motywacje;
- nie przedstawia niezależnych badań potwierdzających swoje tezy;
- bagatelizuje argumenty dotyczące dziedzictwa, zieleni i przestrzeni publicznej.
To pokazuje nie tyle brak wiedzy, ile brak odpowiedniego dystansu do sprawy.
Wieża na Baranówce – ekonomia została przedstawiona jednostronnie
Argument dotyczący tarasu widokowego został sprowadzony do kawy za 80 lub 100 złotych i kebaba za 200 złotych.
To efektowna wypowiedź, ale nie jest to analiza ekonomiczna.
Nie przedstawiono:
- rzeczywistych kosztów nabycia;
- ekspertyzy technicznej;
- kosztów adaptacji;
- potencjalnych źródeł dotacji;
- modelu partnerstwa publiczno-prywatnego;
- możliwych funkcji komercyjnych;
- prognoz frekwencji;
- wartości reklamowej;
- wpływu na atrakcyjność osiedla;
- możliwości połączenia nowej zabudowy z zachowaniem części wieży.
- zamiast tego stworzono skrajny przykład cenowy, który miał wykazać absurd całego pomysłu.
To chochoł retoryczny: przedstawienie najsłabszej, przerysowanej wersji propozycji, a następnie łatwe jej wyśmianie. Możliwe, że zachowanie wieży rzeczywiście okaże się nieopłacalne. Żeby jednak tak stwierdzić, potrzebna jest ekspertyza, a nie żart o kebabie za 200 złotych.
Twierdzenie, że w Rzeszowie nie brakuje zieleni, wymaga dowodów
Stwierdzenie, że w Rzeszowie jest dużo zieleni, ponieważ niedaleko znajduje się Park Sybiraków, również jest uproszczeniem.
Bliskość jednego parku nie rozstrzyga:
- ile zieleni przypada na mieszkańca;
- jaka jest dostępność zieleni w różnych częściach osiedla;
- czy istnieją korytarze przewietrzania;
- jaki będzie efekt wyspy ciepła;
- ile drzew zostanie zachowanych;
- czy teren inwestycji zapewni odpowiednią retencję;
- jaką część działki zajmie powierzchnia biologicznie czynna.
Współczesna urbanistyka nie traktuje zieleni jako dekoracji, którą można zastąpić informacją, że kilkaset metrów dalej znajduje się park. Zieleń jest częścią infrastruktury klimatycznej miasta.
Ocena sposobu prowadzenia wywiadu
Prowadzący nie zbudował realnej konfrontacji. Rozmówca mógł swobodnie przedstawiać własną narrację, a najważniejsze twierdzenia nie zostały sprawdzone ani zestawione z argumentami drugiej strony.
Zabrakło pytań:
- Czy współpraca z Resovia Residence nie wpływa na pana ocenę?
- Kto wykonał wyceny gruntów?
- Czy mieszkańcy poznali warunki proponowanej zamiany?
- Czy istnieje analiza komunikacyjna?
- Ile mieszkań przewiduje projekt?
- Jaki będzie udział powierzchni biologicznie czynnej?
- Czy rozważono konkurs urbanistyczny?
- Jak zostaną zabezpieczone interesy kupców?
- Dlaczego przeciwników nazywa pan szaleńcami?
- Na podstawie jakich danych twierdzi pan, że w Rzeszowie nie brakuje zieleni?
- Czy komisja architektoniczno-urbanistyczna badała opłacalność inwestycji, czy jedynie jej koncepcję przestrzenną?
Bez tych pytań rozmowa staje się platformą promocji jednej wizji, a nie dziennikarską analizą.
Podsumowanie
Maciej Łobos ma prawo popierać zabudowę Balcerka, likwidację wieży oraz porozumienie miasta z Resovia Residence. Ma również wiedzę zawodową i doświadczenie, których nie należy lekceważyć.
Nie można jednak jego wypowiedzi traktować jako bezstronnej ekspertyzy.
Jest to stanowisko architekta:
- zawodowo współpracującego z deweloperem uczestniczącym w sporze;
- zdecydowanie popierającego rozwiązanie korzystne dla tego inwestora;
- przedstawiającego niewiele możliwych alternatyw;
- posługującego się emocjonalnym i deprecjonującym językiem;
- niepopierającego wielu swoich tez kompletnymi danymi;
- sprowadzającego krytyków inwestycji do przeciwników całego rozwoju miasta.
Największą słabością tej wypowiedzi nie jest sam fakt współpracy z deweloperem. Największą słabością jest próba przedstawienia interesu jednej strony jako jedynego rozsądnego interesu miasta.
Rzetelna debata powinna rozpocząć się nie od stwierdzenia, że „Balcerek musi zostać zniszczony”, lecz od publicznego przedstawienia:
- warunków zamiany;
- wycen gruntów;
- pełnej koncepcji;
- analizy komunikacyjnej;
- skutków dla infrastruktury;
- wpływu na środowisko;
- zasad zabezpieczenia kupców;
- możliwych wariantów zagospodarowania.
Dopiero wtedy mieszkańcy mogą ocenić, czy proponowana inwestycja rzeczywiście jest dobrym interesem dla Rzeszowa, czy przede wszystkim korzystnym rozwiązaniem dla inwestora.
Materiał opracowany na podstawie transkrypcji oraz materiału z wywiadu przekazanego przez ToRzeszów na kanale YouTube.
Zachęcamy do obejrzenia całego materiału na kanale toRzeszow na YouTube i podzielenia się własną opinią w komentarzach.
