Rzeszów nie zdąży uchwalić planu ogólnego przed 31 sierpnia 2026 r. – potwierdza nam ratusz. To ustawowy termin dla samorządów na przyjęcie dokumentu, który ma jasno określić zasady zabudowy. A w Rzeszowie jest co porządkować – miejscowych planów jak kot napłakał, dlatego przez lata wiele inwestycji powstawało na WZ-kach.
Spis treści:
Najlepiej widać to przy konkretnych inwestycjach. Przy ul. Mikołajczyka inwestor chciał postawić 11-12-kondygnacyjny blok na niewielkiej ok. 3,5-arowej działce. Miasto odmówiło wydania warunków zabudowy, ale inwestor złożył kolejny wniosek – tym razem dla niższego budynku.
Podobny spór wybuchł przy ul. Ofiar Katynia. Do miasta trafiły tam trzy wnioski o WZ-ki. Jeden dotyczył wysokiej zabudowy, przeciwko której protestowali mieszkańcy. Obawiali się m.in. utraty zieleni, problemów z parkowaniem i odprowadzaniem wód opadowych.
Przy ul. Robotniczej na Zalesiu miasto wydało z kolei trzy WZ-ki na bloki. SKO uchyliło wszystkie decyzje, bo miało zastrzeżenia m.in. do sposobu ustalenia wysokości zabudowy. Sprawy wróciły jednak do ratusza, który nadal bierze pod uwagę budynki od 13 do 22 m.
To tylko kilka przykładów, które od lat ciążą na polityce urbanistycznej miasta. Najpierw pojawia się pomysł inwestora i wniosek o WZ, później protesty mieszkańców, dyskusja o wysokości bloków, zieleni, drogach czy parkingach. Plan ogólny ma zmienić właśnie ten sposób planowania miasta.
Rzeszów od lat goni zabudowę
Na koniec 2025 r. miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmowały 17 proc. powierzchni Rzeszowa. Dla kolejnych 23,6 proc. miasta plany były w przygotowaniu.
W raporcie za 2025 r. ratusz pisał o dużej liczbie WZ i pozwoleń na budowę. Kolejne inwestycje zmuszały miasto do przygotowywania planów miejscowych w trybie interwencyjnym.
Nowe przepisy mają zmienić ten system w całej Polsce. Każda gmina ma przygotować plan ogólny. W Rzeszowie zastąpi on studium i obejmie całe miasto. Będzie też aktem prawa miejscowego, a jego ustalenia staną się podstawą dla kolejnych planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy.
Plan ogólny nie zastąpi jednak planów miejscowych. Ma wyznaczyć dla nich ramy. Podzieli miasto na strefy i określi, jakie funkcje mogą mieć poszczególne tereny. W grę wchodzą też m.in. maksymalna wysokość budynków, intensywność zabudowy i minimalna powierzchnia biologicznie czynna. To również plan ogólny wyznaczy obszary uzupełnienia zabudowy. Ich granice będą miały znaczenie przy wydawaniu nowych WZ.
Miasto nie zdąży. Mapy stref nadal nie ma
Rada Miasta Rzeszowa rozpoczęła prace nad planem ogólnym w maju 2024 r. Wnioski można było składać wtedy od 5 czerwca do 5 lipca.
Do ratusza trafiło ich ponad 5500. Dotyczą około 11,5 tys. nieruchomości niemal we wszystkich częściach Rzeszowa. Właściciele pytali o możliwość zabudowy działek, inni mieszkańcy chcieli chronić zieleń. Były też wnioski dotyczące dróg i infrastruktury społecznej.
Po ponad dwóch latach prac mieszkańcy nadal nie mogą jednak zobaczyć, jak miasto chce podzielić Rzeszów.
– Plan ogólny Miasta Rzeszowa znajduje się na zaawansowanym etapie prac projektowych i jest przygotowywany do uzgodnień i opiniowania – odpowiada nam Artur Gernand z Kancelarii Prezydenta Rzeszowa.
Dopiero kiedy projekt trafi do uzgodnień i opiniowania, ratusz pokaże go w Biuletynie Informacji Publicznej. Wtedy Rzeszowianie zobaczą także mapę stref. To jeszcze nie będzie moment na zgłaszanie uwag.
– Będzie to możliwe na etapie konsultacji społecznych. Wszystkie uwagi złożone przed tym etapem nie będą podlegały rozpatrzeniu i będą potraktowane jako pisma złożone przedwcześnie – zaznacza Gernand.
To już zatem pewne, że miasto nie uchwali planu ogólnego do końca miesiąca. W porządku obrad sesji Rady Miasta, która odbędzie się we wtorek, 25 sierpnia, nie ma tego w porządku obrad.
Nie wiadomo też, kiedy plan trafi pod głosowanie rzeszowskich radnych. Wcześniej trzeba zakończyć uzgodnienia i opiniowanie, przeprowadzić konsultacje oraz rozpatrzyć uwagi mieszkańców.
Po 31 sierpnia 2026 r. nowe WZ będą czekać
Opóźnienie nie zatrzyma inwestycji, które już mają potrzebne decyzje. Nadal będą też obowiązywać uchwalone plany miejscowe.
Inaczej wygląda sytuacja na terenach bez MPZP. Po 1 września 2026 r. miasto będzie mogło wydać WZ tylko w postępowaniach wszczętych przed tą datą.
Zapytaliśmy również, co po tej dacie stanie się z nowymi wnioskami o WZ.
– Po 31 sierpnia 2026 r. wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy będą przyjmowane przez miejski Wydział Architektury. Ich rozpatrywanie będzie odbywać się po wejściu w życie planu ogólnego Rzeszowa – odpowiada Gernand.
Plan może też zmienić sytuację części właścicieli gruntów. Nie na każdej działce będzie można w przyszłości budować tak jak dziś.
– Dokument ma uporządkować rozwój miasta i wskazać, gdzie zabudowa będzie rozwijana, a gdzie należy chronić tereny przyrodnicze, rolnicze lub ograniczyć rozpraszanie zabudowy – mówi.
Nie oznacza to zakazu budowania na wszystkich pustych terenach. Przy wyznaczaniu stref miasto bierze pod uwagę m.in. istniejącą zabudowę, dostęp do dróg i sieci oraz warunki środowiskowe.
Ratusz tłumaczy też, że nie chce przyjmować planu tylko po to, żeby zdążyć przed 31 sierpnia 2026 r. Dokument ma być zgodny z prawem i nadawać się do stosowania przez kolejne lata.
Plan ogólny i ZPI. To nie jest to samo
Wraz ze zmianami w planowaniu pojawił się jeszcze jeden skrót – ZPI, czyli zintegrowany plan inwestycyjny. To jednak dwa różne narzędzia.
Najprościej: plan ogólny ustala zasady dla całego Rzeszowa, ZPI służy konkretnej inwestycji.
ZPI powstaje na wniosek inwestora i jest szczególną formą planu miejscowego. Miasto może przy tej okazji negocjować także dodatkowe inwestycje: drogę, chodnik, trasę rowerową, zieleń czy inną potrzebną infrastrukturę. Reforma planowania wprowadziła ZPI właśnie jako nowe narzędzie współpracy samorządu z inwestorem.
Pierwsze takie procedury Rzeszów już rozpoczął. Jedna z nich dotyczy terenów przy ul. Torowej i al. Wyzwolenia. Na około 1,44 ha inwestor planuje mieszkania i usługi. Projekt dopuszcza maksymalnie 55 m wysokości i 18 kondygnacji. W ramach inwestycji uzupełniającej ma powstać lub zostać przebudowana ul. Torowa wraz z trasą pieszo-rowerową.
Nie jest to jeszcze zgoda na budowę. Po rozpoczęciu procedury przychodzi czas na negocjacje z miastem, uzgodnienia i konsultacje. Dopiero później ZPI wraca do rady miasta.
Za rozpoczęciem procedury przy Torowej głosował m.in. Andrzej Dec z Koalicji Obywatelskiej. Rok temu mówił, że jednym z jego największych sukcesów było uchwalenie planu miejscowego, który obejmuje os. Króla Augusta. Dzięki temu w jego okolicy nie powstanie zbyt gęsta zabudowa.
– To jest zupełnie inna historia. Tam nie ma mieszkań, nie ma w pobliżu bloków, tylko zaniedbany teren przemysłowo-magazynowy. To jest świetne miejsce do tego, żeby budować tam mieszkania. Tym bardziej, że w projekcie planu ogólnego jest przewidziane, że to obszar do rewitalizacji. Nie widzę żadnych przeciwwskazań, żeby takie rzeczy tam robić – mówi Andrzej Dec.
Radny uważa również, że ZPI jest dobrym i skutecznym narzędziem dla miasta. Zwraca jednak uwagę, że w Polsce samorządy nadal korzystają z niego bardzo rzadko.
Mniej chaosu nie oznacza mniej bloków
Plan ogólny ma ograniczyć rozlewanie się Rzeszowa i lepiej kontrolować, gdzie powstaje nowa zabudowa. Nie oznacza jednak, że miasto będzie przez to zabudowywane mniej intensywnie.
Mirosław Nowak, prezes SIM Ziemi Podkarpackiej, w komentarzu dla naszej redakcji zwraca uwagę, że plan ogólny może oznaczać właśnie gęstszą zabudowę.
– Plany ogólne będą powodowały zagęszczenie zabudowy. Dzisiaj wchodzi nam za chwilę prawo, które będzie tę zabudowę zagęszczać, ponieważ rozpychanie się miasta na zewnątrz powoduje, że zaczyna być ono kolosalnie drogie – mówi Mirosław Nowak.
Nowak argumentuje, że rozciąganie miasta oznacza kolejne wydatki na drogi, sieci i komunikację. Nowe zasady mają więc sprzyjać gęstszej zabudowie tam, gdzie miasto jest już rozwinięte.
– Mieszkańcy mogą się z tym zgadzać albo nie, ale za chwilę będą żyć w tej rzeczywistości – dodaje.
Co o tym myślisz? Podziel się swoją opinią w komentarzach albo na naszym Facebooku i Instagramie. Obserwuj ToRzeszów w Google News.
